Cuando por fin el banco nos concede la hipoteca, respiramos tranquilos, hemos conseguido financiación para la compra de la farmacia y ya podemos decir que somos titulares de nuestra oficina de farmacia.
Sin embargo, esto puede no ser una solución sino el principio de nuestros problemas y debemos valorar si aceptamos o no el crédito.
Lo primero que debemos explicar es que no todos los bancos proponen lo mismo y por lo tanto su oferta no va dirigida al mismo tipo de cliente. Debemos valorar todas estas ofertas y ajustar nuestras posibilidades y nuestras necesidades económicas a la oferta que mejor se adapte a nuestra operación.
Pongamos un ejemplo en la compra de una oficina de farmacia.
Facturación: 450000 * 1.8: 810000 fondo de comercio
Existencias: 45000
Gastos (agencia, banco, notaria, actos jurídicos): 70000
Total: 925000
Aportacion:100000
Total, a financiar: 825000
El banco financia:
60% fondo de comercio. 555.000
Garantías inmobiliarias: 825.00-555.000: 270.000
El banco A, nos ofrece aumentar a 30 años la hipoteca inmobiliaria y un interés del 1.5% pero nos exige una aportación inicial mínima del 20%.
El banco B, nos ofrece 20 años tanto en la garantía mobiliaria como inmobiliaria y un interés del 2%. Pero nos permite entrar con un 10% de aportación inicial.
Rechazamos la opción A, ya que no tenemos el 20% de aportación inicial.
Aun así, calculemos las 2 opciones:
Beneficio bruto anual de la farmacia con un margen del 28%: 126000 euros
Gastos de la farmacia anuales opción B: hipoteca: 50082 + personal:20000 + sueldo:36000 + gastos de la farmacia 25000.
Total: 126.000-131.082: – 5082 euros
Si hubiéramos accedido a las condiciones del banco A, los numero hubieran sido:
Beneficio bruto de la farmacia con un margen del 28%: 126000 euros
Gastos de la farmacia: hipoteca mobiliaria 32.136 + garantía inmobiliaria 11184 + personal 20000 + sueldo 36000 + gastos de la farmacia 25000.
Total 126000-124320: 1680 euros
Por lo tanto, nunca debíamos haber accedido a esta operación con el banco B, aunque nos lo hubiera aprobado, por lo menos en estas condiciones.