¿Debemos entrar en una operación porque el banco nos conceda el crédito?

Cuando por fin el banco nos concede la hipoteca, respiramos tranquilos, hemos conseguido financiación para la compra de la farmacia y ya podemos decir que somos titulares de nuestra oficina de farmacia.

Sin embargo, esto puede no ser una solución sino el principio de nuestros problemas y debemos valorar si aceptamos o no el crédito.

Lo primero que debemos explicar es que no todos los bancos proponen lo mismo y por lo tanto su oferta no va dirigida al mismo tipo de cliente. Debemos valorar todas estas ofertas y ajustar nuestras posibilidades y nuestras necesidades económicas a la oferta que mejor se adapte a nuestra operación.

Pongamos un ejemplo en la compra de una oficina de farmacia.

Facturación: 450000 * 1.8: 810000 fondo de comercio

Existencias: 45000

Gastos (agencia, banco, notaria, actos jurídicos): 70000

Total: 925000

Aportacion:100000

Total, a financiar: 825000

El banco financia:

60% fondo de comercio. 555.000

Garantías inmobiliarias: 825.00-555.000: 270.000

El banco A, nos ofrece aumentar a 30 años la hipoteca inmobiliaria y un interés del 1.5% pero nos exige una aportación inicial mínima del 20%.

El banco B, nos ofrece 20 años tanto en la garantía mobiliaria como inmobiliaria y un interés del 2%. Pero nos permite entrar con un 10% de aportación inicial.

Rechazamos la opción A, ya que no tenemos el 20% de aportación inicial.

Aun así, calculemos las 2 opciones:

Beneficio bruto anual de la farmacia con un margen del 28%: 126000 euros

Gastos de la farmacia anuales opción B: hipoteca: 50082 + personal:20000 + sueldo:36000 + gastos de la farmacia 25000.

Total: 126.000-131.082: – 5082 euros

Si hubiéramos accedido a las condiciones del banco A, los numero hubieran sido:

Beneficio bruto de la farmacia con un margen del 28%: 126000 euros

Gastos de la farmacia: hipoteca mobiliaria 32.136 + garantía inmobiliaria 11184 + personal 20000 + sueldo 36000 + gastos de la farmacia 25000.

Total 126000-124320: 1680 euros

Por lo tanto, nunca debíamos haber accedido a esta operación con el banco B, aunque nos lo hubiera aprobado, por lo menos en estas condiciones.